162 dự án BT chuyển tiếp với tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha nếu được tháo gỡ nhanh vướng mắc sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển. Làm sao để xử lý dứt điểm những vướng mắc này là trăn trở của cơ quan chủ trì soạn thảo nội dung sửa đổi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật PPP, Luật Đấu thầu (gọi tắt Luật sửa 4 Luật).
Theo Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), Dự thảo Luật sửa 4 Luật bổ sung một số quy định vào khoản 5 Điều 101 Luật PPP để xử lý các dự án BT chuyển tiếp.
Theo đó, với dự án BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước, thống kê sơ bộ có dưới 10 dự án, phương án đề xuất theo hướng trường hợp hợp đồng dự án đã xác định chi phí lãi vay sau thời gian xây dựng, lợi nhuận hợp lý trong phương án tài chính và các khoản chi phí này đã được kiểm toán độc lập do cơ quan có thẩm quyền thuê thực hiện kiểm toán, thì các khoản này được tính vào tổng mức đầu tư dự án để thực hiện thanh toán mà không cần phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án.
Đối với dự án thanh toán bằng quỹ đất, tài sản công với rất nhiều vướng mắc liên quan đến quy định của nhiều luật, nghị định, phương án xử lý được phân thành 2 nhóm lớn.
Cả nước có 162 dự án BT chuyển tiếp với tổng mức đầu tư là 58.616 tỷ đồng, quỹ đất dự kiến thanh toán khoảng 20.673 ha. Ảnh: Lê Tiên
Nhóm dự án đã được cơ quan thanh tra, kiểm toán nhà nước kết luận là phù hợp với quy định của pháp luật có hiệu lực tương ứng trong từng thời kỳ thì tiếp tục thực hiện và thanh toán theo hợp đồng đã ký.
Nhóm dự án khó xử lý nhất là những dự án được kết luận có nội dung của hợp đồng chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Việc xử lý phải làm sao tháo gỡ được vướng mắc, rõ trách nhiệm và không hợp thức hóa sai phạm. Các dự án không vi phạm hình sự, đã thi hành quyết định xử phạt hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, thì mới xử lý chuyển tiếp.
Với các dự án này, trường hợp nhà đầu tư chưa xây dựng công trình BT thì chấm dứt hợp đồng BT.
Trường hợp nhà đầu tư đã xây dựng công trình BT nhưng chưa được giao quỹ đất thanh toán thì sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo một trong hai phương án. Phương án 1 là thanh toán cho nhà đầu tư phần giá trị quỹ đất bằng phần giá trị của công trình BT đã được quyết toán hoàn thành; phương án 2 là nếu không tách được quỹ đất thanh toán, thực hiện bán quỹ đất thanh toán BT bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện thanh toán hợp đồng BT bằng số tiền thu được từ bán quỹ đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà đầu tư đã xây dựng công trình BT, đã xây dựng công trình trên quỹ đất thanh toán BT thì thực hiện: thỏa thuận với nhà đầu tư sửa đổi, bổ sung các nội dung chưa phù hợp của hợp đồng để tiếp tục thực hiện dự án và thanh toán cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật tại thời điểm sửa đổi, bổ sung hợp đồng. Trường hợp không thể sửa đổi nội dung chưa phù hợp của hợp đồng BT đã ký kết hoặc không thể thỏa thuận với nhà đầu tư để sửa đổi, bổ sung hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với nhà đầu tư. Trong trường hợp phải chấm dứt, cần xác định lỗi của các bên hợp đồng làm cơ sở xác định chi phí bồi thường chấm dứt hợp đồng.
Việc xử lý dứt điểm vướng mắc tại các dự án BT chuyển tiếp giúp giải phóng nguồn lực đất đai rất lớn cho phát triển. Ảnh minh họa: BT
Vướng mắc của Dự án BT liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác nên việc xử lý, nhất là với nhóm dự án thứ hai, là rất phức tạp. Tại Hội nghị Hoàn thiện cơ chế thực hiện loại hợp đồng BT diễn ra ngày 19/9/2024, Lãnh đạo Cục Quản lý đấu thầu chia sẻ mong muốn lắng nghe ý kiến từ địa phương, nhà đầu tư về những phương án xử lý tại Dự thảo, liệu đã xử lý được rốt ráo và nếu chưa thì cần bổ sung gì. Tinh thần là cố gắng xử lý dứt điểm vướng mắc dự án BT để nhanh chóng giải phóng nguồn lực đất đai rất lớn và cũng nên đặt mình vào nhà đầu tư, vào doanh nghiệp để thiết kế chính sách.
Đại diện nhiều địa phương, nhà đầu tư tại Hội nghị đánh giá cao các phương án xử lý tại Dự thảo, về cơ bản tháo gỡ được phần lớn dự án vướng mắc. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề địa phương, nhà đầu tư đề xuất nghiên cứu bổ sung.
Ông Vũ Văn Hưng, Chủ tịch UBND TP. Buôn Ma Thuột cho biết, hiện dự án BT chuyển tiếp tại tỉnh Đăk Lăk vướng nhất là vấn đề điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh dự án đầu tư liên quan pháp luật về xây dựng, rất cần có hướng dẫn. Thứ hai khó khăn về thanh toán quỹ đất có phần diện tích nhỏ đã giải phóng mặt bằng (GPMB). Thực tiễn tại địa phương, có dự án quỹ đất thanh toán gần 18 ha, phần đã GPMB chỉ 3 ha, nhưng theo quy định, việc thanh toán bằng quỹ đất đã GPMB cần xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Ông Hưng đề nghị trường hợp này phân cấp cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm; hoặc làm rõ nội dung, quy trình trình cho Thủ tướng.
Theo bà Đỗ Thị Bích Châu, Phó Giám đốc Sở KH&ĐT Sơn La, Tỉnh có 1 dự án BT đã hoàn thành năm 2019, thực hiện quyết toán năm 2020 và gặp khó khăn trong thanh toán do tại hợp đồng xác định 2 quỹ đất thanh toán nhưng hiện mới thanh toán được 1 quỹ đất. Quỹ đất còn lại chưa thanh toán được do vướng GPMB, chi phí GPMB lớn nếu thực hiện không đảm bảo hiệu quả. Tỉnh mong muốn bổ sung quy định chuyển tiếp nếu không thanh toán được bằng quỹ đất thì đổi thanh toán bằng tiền.
Một số địa phương và nhà đầu tư đề xuất lưu ý trường hợp xảy ra ở nhiều dự án BT là nhà đầu tư đã ứng vốn GPMB, đầu tư hạ tầng kỹ thuật toàn bộ quỹ đất đối ứng xác định tại hợp đồng, nhưng khi thi công xong công trình BT, giá trị quỹ đất thanh toán tăng 2 - 3 lần, nếu giảm quỹ đất thanh toán thì chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cả khu đất sẽ hạch toán như thế nào là vấn đề chưa rõ.
Đại diện Sở KH&ĐT Thái Bình băn khoăn đa phần dự án khi giao đất giá trị quỹ đất đều vượt công trình BT, lúc đó sẽ phải cắt bớt quỹ đất đối ứng. Tuy nhiên, quỹ đất đối ứng hầu hết đều là dự án nhà ở đã có quy hoạch 1/500 tổng thể khu nhà ở đồng bộ rồi. Nếu thanh toán 1 phần quỹ đất thì thực hiện nguyên tắc “bằng” hay “ngang giá” như thế nào để thuận lợi trong thực hiện. Bởi lẽ phải chia nhỏ ô đất ra, nhưng việc chia nhỏ còn cần bảo đảm theo quy hoạch, hiệu quả phát triển dự án sau này, rất khó để “bằng” giá trị công trình BT được. Đề xuất có để khoảng chênh lệch nhất định thì mới xử lý được trong thực tế.
Với trường hợp không tách được quỹ đất thanh toán, thực hiện bán quỹ đất thanh toán BT bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thanh toán, có ý kiến lo ngại Nhà nước phải bỏ ra số tiền lớn thực hiện GPMB để đấu giá, gần bằng số tiền dự án BT, như vậy sẽ không hiệu quả, trong khi thời gian GPMB lâu và đấu giá cũng có thể không thành công, nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi thêm rất lâu, thiệt hại lớn và phát sinh thêm lãi vay… Đại diện Sở KH&ĐT Thái Bình đề xuất thêm phương án nếu không thực hiện đấu giá, đàm phán với nhà đầu tư đổi bằng khu đất khác ngang giá./.
Nguồn: Nguyệt Minh/baodauthau.vn
