Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, có nhiều cách hiểu về bảng giá đất và cách tính giá đất theo luật mới.
Các địa phương đang lúng túng không biết áp dụng bảng giá và cách tính nghĩa vụ tài chính như thế nào cho đúng. Còn người dân thì chờ đợi khổ sở vì hiện nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất bị ngưng trệ.
Ngưng nhận hồ sơ
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025. Sau đó các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường.
Điều đáng nói ở đây trong khi các địa phương vẫn áp dụng bảng giá, cách tính nghĩa vụ tài chính cũ, TP.HCM lại nhanh chóng đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng rất cao so với bảng giá đất cũ, mức tăng nhiều nơi từ 10 - 30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần.
Giá đất đường Lê Lợi, quận 1, TP.HCM dự kiến tăng từ 162 triệu đồng/m² lên 810 triệu đồng/m² - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trước đánh giá cho rằng TP.HCM quá vội vàng khi điều chỉnh bảng giá đất, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết: "Không thể chậm trễ".
Ông Thắng lý giải theo luật mới, bảng giá đất áp dụng sau ngày 1-8-2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh (bảng giá trước đây có quy định hệ số điều chỉnh - NV) và phải cập nhật giá đất tái định cư.
Dù rất muốn có thêm thời gian để điều chỉnh bảng giá đất, tuy nhiên do luật quy định nên TP.HCM muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép.
Đến nay đã hơn 10 ngày từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các cơ quan thuế tại TP.HCM đang tạm ngưng giải quyết hồ sơ về đất đai nhận sau 1-8.
Các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện và TP Thủ Đức ngưng nhận hồ sơ bởi sợ hồ sơ chưa được giải quyết, nếu nhận thì thời gian giải quyết sẽ bị chậm trễ so với quy định.
Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM sớm hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính với các trường hợp. Sở dĩ có kiến nghị này bởi theo cơ quan thuế, dù luật mới cho áp dụng bảng giá cũ đến hết ngày 31-12-2025, nhưng cách tính mới khác cách tính cũ nên phát sinh bất cập, vướng mắc.
Người dân làm thủ tục đất đai tại TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Người dân lo lắng... chờ
Không chỉ cơ quan chức năng, người dân TP.HCM cũng lo lắng chờ hướng dẫn cách tính mới. Trước con số giá đất trong bảng giá điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ, người dân hoang mang, thậm chí bàn cách "chạy đua" nộp hồ sơ sớm để giảm áp lực tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng đã ngưng nhận hồ sơ.
Nếu cơ quan chức năng TP kiên quyết ban hành bảng giá điều chỉnh và áp dụng cách tính mới đồng nghĩa với việc người dân phải chịu khoản tiền nghĩa vụ tài chính cao hơn nhiều lần.
Bà T.H. (ngụ phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức) mấy ngày nay đứng ngồi không yên, tìm đọc mọi thông tin bảng giá đất.
Bà H. mua giấy tay một mảnh đất nông nghiệp tại phường Hiệp Bình Phước, muốn chủ tách thửa, bà phải đóng tiền cùng chuyển sang đất thổ cư. Suốt thời gian dài vợ chồng bà đi ở trọ, lần lựa nhiều lần chưa chuyển do chưa xoay xở được tiền.
Mới gần đây, bà H. gom góp đủ số tiền (theo giá cũ) để góp với chủ làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở sau đó làm thủ tục tách thửa.
Chưa kịp vui vì sắp có đất xây nhà, thông tin TP.HCM ban hành bảng giá điều chỉnh làm bà H. chết lặng.
Dò bảng giá điều chỉnh, giá đất ở khu vực bà H. mua tăng từ 6 triệu lên hơn 20 triệu đồng.
Nếu áp dụng bảng giá mới, cách tính mới, bà H. thở dài: "Nằm ngoài khả năng đóng nên chắc tôi cũng bỏ vậy luôn. Bỏ thêm mấy tỉ để chuyển mục đích sử dụng đất tôi không có".
Tương tự, gia đình ông T.T. (huyện Hóc Môn) có mảnh đất nông nghiệp hơn 100m2 chưa làm sổ. Nhiều năm qua, vợ chồng ông gom góp, tính sang năm làm giấy chứng nhận và xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở.
Tuy nhiên, theo dự thảo bảng giá đất mới, huyện Hóc Môn là địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ, khi có những tuyến đường có giá đất tăng gấp 15 - 30 lần, có nơi tăng 37 lần.
Ông T. nói: "Với bảng giá này tôi không dám nghĩ đến chuyện làm sổ. Theo dõi thông tin mấy hôm nay vẫn có cách giải thích cho các địa phương áp dụng bảng giá cũ và cách tính cũ, hy vọng được theo hướng này để những người dân khó khăn như tôi còn có cơ hội chuyển lên thổ cư làm nhà, không thì để đất hoang trống vậy luôn".
Không để đóng băng giao dịch bất động sản
Trong những ngày qua, không chỉ hồ sơ tính tiền sử dụng đất bị tắc mà ngay cả những trường hợp người dân mua bán căn hộ chung cư, tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ cũng "đứng hình".
Chia sẻ với Tuổi Trẻ, ông V. cho biết vừa mua một căn chung cư cũ ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) với giá 9 tỉ đồng.
Ông đã chuyển 8,5 tỉ đồng, hoàn tất thủ tục công chứng để sang tên nhưng tới khâu người bán đến Chi cục Thuế khu vực quận 7 - Nhà Bè để làm hồ sơ đóng thuế thu nhập cá nhân thì mới hay thủ tục này đang "tắc".
Theo ông V., chi cục thuế vẫn tiếp nhận hồ sơ, có phiếu hẹn thời gian trả kết quả là vào ngày 14-8, song cán bộ ngành thuế thông báo do TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất mới nên việc tính thuế đang gặp vướng.
Nếu đến ngày 14-8 vẫn chưa có bảng giá đất mới thì thủ tục đóng thuế vẫn chưa thực hiện được.
"Tôi mua bán chung cư khai đúng giá thị trường, đóng thuế theo đúng hợp đồng mua bán, lẽ ra việc đóng thuế thu nhập cá nhân phải thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu ách tắc như vậy sẽ gây ra nhiều phiều toái, hệ lụy và rủi ro cho người dân", ông V. nói.
Tương tự, bà T.H. cũng cần tiền gấp nên đã bán căn chung cư tại TP.HCM với giá 4 tỉ đồng. Điều đáng nói, vào ngày 26-7, bà H. đã nộp hồ sơ mua bán và các giấy tờ liên quan để đóng thuế và được hẹn đến ngày 9-8 nhận kết quả.
Ngày 9-8, bà H. đến cơ quan thuế để hoàn tất thủ tục nhưng lại được trả lời vẫn đang chờ bảng giá đất mới của UBND TP mới có cơ sở tính thuế trong khi hồ sơ của bà đã nộp trước ngày 1-8 khi các thủ tục đất đai vẫn áp dụng theo luật cũ.
Đến nay, hồ sơ của bà H. tạm thời chưa được cơ quan thuế giải quyết và cũng chưa biết đến bao giờ mới xong khiến bà H. đứng ngồi không yên.
Hiện nay tất cả các hồ sơ tính thuế chuyển nhượng nộp trong thời điểm "giao thời" của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đều bị tắc và câu trả lời chung của ngành thuế là chờ bảng giá đất mới của UBND TP.HCM.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết việc chuyển nhượng chung cư bị "đứng hình" ở khâu tính thuế chuyển nhượng là hệ lụy dây chuyền mà những người ban hành và thực thi luật đã không lường hết được.
Theo ông Châu, bảng giá đất và hệ số sử dụng đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất khi người dân đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc một số thủ tục khác.
Còn với việc chuyển nhượng chung cư, ông Châu cho hay bảng giá đất được dùng để làm căn cứ tính thuế thu nhập với mức thuế 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản và không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để phòng ngừa kê khai giá mua bán thấp, thất thoát thuế.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới không đề cập đến việc ban hành bảng giá sàn nhà đất nên cơ quan thuế lo lắng không có căn cứ để xác định giá, ngưng lại việc tính thuế chuyển nhượng khiến người dân bị ảnh hưởng.
Với bảng giá đất mới, Nhà nước sẽ hạn chế được thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ảnh: PHƯƠNG QUYÊN
Hôm nay (12-8), Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM tổ chức hội nghị phản biện đối với dự thảo quyết định về ban hành bảng giá đất điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM chủ trì soạn thảo.
Bảng giá đất điều chỉnh này nhận được nhiều ý kiến phản biện trái chiều khi được đưa ra lấy ý kiến, bởi bảng giá mới cao gấp nhiều lần bảng giá cũ, có nơi cao hơn 50 lần./.
Nguồn: Tiến Long/tuoitre.vn
