Theo chuyên gia, việc khai thác quỹ đất dọc Vành đai 3 chỉ là 1 trong các phương án giúp huy động thêm nguồn vốn đầu tư tuyến đường.
UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Bộ KH&ĐT về bổ sung, làm rõ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án Vành đai 3 TP.HCM, trong đó có nội dung về rà soát quỹ đất dọc tuyến để tiến hành đấu giá, thu hồi vốn làm đường (khoảng 2.413,4ha).
Trao đổi với Báo Giao thông, TS. Dư Phước Tân (Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM) cho rằng, nếu đấu giá thành công, Nhà nước sẽ thu về số tiền rất lớn, đồng thời cũng là kinh nghiệm để tới đây triển khai ở những tuyến đường khác trên cả nước.
TS. Dư Phước Tân
Ngân sách có thể thu về hàng chục nghìn tỷ
Ông đánh giá thế nào về chủ trương đấu giá 2.400ha đất dọc tuyến Vành đai 3 TP.HCM?
Theo kết quả rà soát sơ bộ, quỹ đất vùng phụ cận dọc tuyến Vành đai 3 (riêng địa bàn TP.HCM) có khoảng 2.413,4ha, trong đó khoảng 514ha đất nông nghiệp do Nhà nước trực tiếp quản lý. TP cho biết, dự kiến riêng với phạm vi đất nông nghiệp, có thể khai thác bán đấu giá thu hồi khoảng 26.985 tỷ đồng.
Đối với các quỹ đất còn lại, tiếp tục rà soát, xác định cụ thể, chính xác diện tích, vị trí, đề xuất điều chỉnh quy hoạch và các nội dung khác có liên quan, đảm bảo tính khả thi để tạo nguồn vốn.
Còn trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có khoảng 214ha, giá trị có thể thu về cho ngân sách sau khi đấu giá 4.332 tỷ đồng. Còn tỉnh Bình Dương và Long An đang tiếp tục rà soát, cập nhật các quỹ đất có thể khai thác.
Việc đấu giá đất dọc tuyến đường để có điều kiện đẩy nhanh tiến độ dự án là chủ trương rất đúng đắn.
Trong số hơn 2.400ha, có 514ha đất nông nghiệp do Nhà nước quản lý, gần như đất sạch, việc đưa ra đấu giá ngay có lẽ không vấn đề gì. Vậy còn 1.900ha đất còn lại, liệu có đơn giản không, thưa ông?
Tính pháp lý của việc thu hồi đất trong trường hợp này đã có. Tuy nhiên, việc thu hồi và đấu giá 1.900ha theo dự kiến là không đơn giản.
Theo tôi, có một số điểm cần lưu ý khi triển khai. Một là, để có thể tiến hành giải tỏa bồi thường ở khu đất liền kề tuyến giao thông sau khi xây dựng mới, yêu cầu trước tiên là tổng số căn nhà và công trình trên khu đất 1.900ha phải có mật độ thấp hoặc vừa phải.
Nếu có mật độ nhà ở, công trình quá cao, chi phí giải tỏa sẽ rất lớn và công tác thu hồi đất sẽ không hiệu quả. Kinh nghiệm từ dự án mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (thực hiện thành công thu hồi đất dọc hai bên tuyến đường với mật độ nhà ở thấp), cũng như dự án mở rộng tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (không thể thực hiện do mật độ nhà ở quá cao) đã chứng minh điều này.
Hai là, nếu thu hồi thành công, khu đất sạch dự kiến đưa ra đấu giá, cũng cần phải được quy hoạch sơ bộ, thể hiện các thông số kỹ thuật cho phép xây dựng về sau, như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… mới có cơ sở định giá tương đối chính xác, cũng như giúp nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá, có cơ sở để đầu tư kinh doanh theo đúng quy hoạch của khu vực.
Ba là, khu đất dự kiến đưa ra đấu giá phải có tiềm năng phát triển về sau, có nghĩa là không phải là khu đất ở vị trí hẻo lánh, mà ở vị trí có tiềm năng và cơ hội đầu tư phát triển kinh doanh thuận lợi trong tương lai gần (giá đất sẽ tăng trong tương lai).
Bài toán kinh phí GPMB
Vành đai 3 đoạn Tân Vạn - Bình Chuẩn dài 16,3km qua địa phận tỉnh Bình Dương đã được đầu tư, phát huy hiệu quả kết nối giao thông giữa Bình Dương với Đồng Nai và hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải. Ảnh: P.V
Để đấu giá đất được thì phải có mặt bằng sạch. Muốn có đất sạch Nhà nước phải bỏ tiền ra trước để giải phóng. Theo ông, trong trường hợp này thì cách thức nên như thế nào?
Vấn đề quan trọng đặt ra là nguồn kinh phí nào sẽ được sử dụng đối với công tác giải tỏa bồi thường 1.900ha đất này, đó là vấn đề cần bàn.
Theo tính toán đơn giản, trước mắt, diện tích 514ha đất nông nghiệp do Nhà nước đang quản lý (xem như đất sạch) nên có thể đem ra đấu giá trước, thu hồi vốn ngay và sử dụng vốn này để tiến hành giải phóng mặt bằng, tiếp tục đem đấu giá cho khu đất 1.900ha còn lại.
Vấn đề vướng mắc lớn nhất là chúng ta không thể tách làm 2 dự án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trước và sau đối với khu đất hơn 514ha (do Nhà nước quản lý) và khu đất 1.900ha (do các thành phần kinh tế khác đang quản lý), để sau đó triển khai đấu giá.
Nguyên nhân là do giá bồi thường lần sau sẽ tăng lên rất cao, nhất là sau khi dự án xây dựng tuyến đường hoàn thành, sẽ dẫn đến không có hiệu quả kinh tế, không khả thi. Vì thế bắt buộc phải tiến hành thu hồi cả 2 khu đất cùng một thời điểm, trong cùng một dự án.
Do vậy, có thể chỉ một phương án duy nhất là phải dựa vào vốn ngân sách để tổ chức thu hồi đất, kể cả có thể kêu gọi thêm sự hỗ trợ ngân sách tạm ứng của Trung ương.
Trong bối cảnh hiện nay, nếu sắp xếp nguồn vốn chậm sẽ dẫn đến kế hoạch đấu giá đất chậm, dẫn tới tiến độ dự án làm đường chậm theo. Có ý kiến cho rằng, cứ đấu giá đất ven đường trước, sau đó dùng tiền đó để bù lại. Quan điểm của ông thế nào?
Thực tế cho thấy, do Chính phủ đã được xác định tuyến đường này sẽ sử dụng vốn đầu tư công, dùng ngân sách địa phương có hỗ trợ từ Trung ương (50%) với dự kiến tổng kinh phí đầu tư giai đoạn 1 tuyến vành đai trên địa bàn TP.HCM được tính toán khoảng 75.777 tỷ đồng.
Do vậy, việc khai thác quỹ đất dọc Vành đai 3 thực chất chỉ là một trong các phương án giúp huy động thêm nguồn vốn để bố trí đầu tư tuyến đường.
Rút kinh nghiệm từ vụ Thủ Thiêm
Đường Vành đai 3 được chia thành 4 phân đoạn với mục tiêu tới năm 2025 khép kín toàn bộ tuyến này
"Dự án đường Vành đai 3 được TP.HCM trình Chính phủ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cuối tháng 1/2022. Hiện dự án đang được Hội đồng thẩm định Nhà nước thẩm định. Ở giai đoạn 1, dự án được đầu tư hơn 76km với tổng mức đầu tư 75.377 tỷ đồng vốn ngân sách của Trung ương và địa phương. Trong đó, ngân sách Trung ương hỗ trợ 50% tổng mức các dự án thành phần trên địa bàn TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương. Đối với địa bàn tỉnh Long An, ngân sách Trung ương hỗ trợ 75% các dự án thành phần. Theo kế hoạch, dự án Vành đai 3 TP.HCM sẽ được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5/2022."
Rút kinh nghiệm gì từ vụ Thủ Thiêm để tránh tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, theo ông cơ quan chức năng cần có biện pháp gì để không để xảy ra tình trạng đó?
Ở đây, thành phố ban hành quy định cho phép tiến hành thẩm định năng lực người tham gia đấu giá thông qua thu thập thông tin minh bạch, độc lập về nhà đầu tư tham gia đấu giá; bổ sung thêm quy định cụ thể về các tiêu chí xác định của người tham gia đấu giá tài sản có đủ điều kiện tham gia, cũng như quy định kiểm soát dòng tiền.
Đặc biệt, cần xem xét lại quy định về việc đánh giá năng lực, được dựa theo điều kiện phải có 20% vốn chủ sở hữu là chưa đủ (thực tế nhà đầu tư có quá nhiều dự án chưa triển khai, nên không chính xác).
Ngoài ra cần bổ sung thêm quy định chế tài thật nặng, phạt nhà đầu tư khi tự ý bỏ cọc, có thể áp dụng mức phạt lên đến 10% giá trị tài sản đã đấu giá trúng, mang tính răn đe hơn.
Theo quy định hiện nay thì sau khi đấu xong, nguồn tiền thu được sẽ quay trở lại sử dụng thế nào?
Theo quy định, nguồn thu từ đấu giá đất sẽ không được tách riêng để sử dụng mà hòa chung vào ngân sách của địa phương.
Do vậy, kiến nghị Chính phủ cần bổ sung quy định khi điều tiết giá trị gia tăng từ đất như trường hợp thu hồi và đấu giá, tạo nguồn vốn bổ sung dự án hạ tầng. Cần có cơ chế tách riêng sử dụng trở lại cho dự án xây dựng hạ tầng, qua đó tạo động lực cho các dự án đầu tư hạ tầng giao thông vận dụng sáng tạo theo cơ chế nêu trên.
Cảm ơn ông!
Có thể đấu giá ngay 514ha đất sạch
Trong tổng quỹ đất 2.400ha thì 514ha do Nhà nước quản lý là đất sạch, giống như 4 lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm vừa qua, có thể tiến hành đấu giá ngay. Chỉ có 1.900ha đất lẫn lộn của Nhà nước và dân thì cần giải phóng mặt bằng, nên sẽ mất thời gian hơn.
Các quy định về đấu thầu, đấu giá đều đã có cả. Tuy nhiên cơ chế chưa được chặt chẽ nên mới xảy ra tình trạng đấu giá không thành công ở nhiều địa phương thời gian vừa qua, điển hình là vụ Thủ Thiêm.
Với diện tích đất sạch, TP có thể chọn một trong hai hình thức đấu giá hoặc đấu thầu.
Trong đó, cần quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.
Hoặc đề nghị xem xét có thể quy định “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”. Nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.
Ngoài ra, đề nghị quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Với 1.900ha đất của dân, đây không phải là đất sạch để đấu giá ngay.
Tôi cho rằng, nên dùng Trung tâm phát triển quỹ đất của địa phương để triển khai giải phóng mặt bằng theo quy định của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, cần thêm cơ chế kiểm tra và giám sát, đề phòng những thất thoát trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường.
Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM)
Nguồn: Yên Trang/baogiaothong.vn
