Mua bán nhà đất: cửa trốn thuế hẹp dần

Mar 21, 2022 | Written by huonggiang | 0

Theo Bộ Tài chính, trong nửa tháng 1-2022 các cơ quan chức năng đã rà soát 85.000 hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất và thu thêm 222 tỉ đồng tiền thuế. Cơ quan chức năng quyết siết, người dân có được lợi gì không?

Chuyện người dân đi giao dịch nhà đất luôn làm hai, ba hợp đồng để trốn thuế gần như một thói quen. Ông Trương Trọng Hiểu, giảng viên Trường đại học Kinh tế - luật (ĐH Quốc gia TP.HCM), trao đổi với Tuổi Trẻ:

- Theo tôi biết, nhiều giao dịch nhà đất không chỉ có một hợp đồng mà có đến hai, thậm chí ba hợp đồng với những mức giá mua bán khác nhau, cho nhiều mục đích. Hợp đồng giá thấp để giảm nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ… Hợp đồng giá cao để vay ngân hàng hoặc phục vụ mục đích khác…

Họ có thể làm được như vậy một phần cũng do thị trường nhà đất hiện chưa thật sự quy củ, hệ thống dữ liệu về giá nhà đất chưa đầy đủ và văn hóa pháp lý (của người dân và cả những người thừa hành trong hệ thống) chưa cao.

Phạt hành chính không hiệu quả

* Khai giá thấp giảm được số tiền đóng thuế. Nhưng những rủi ro là gì?

- Nếu lấy hợp đồng làm bằng thì khi có phát sinh tranh chấp, bên mua khó lòng đòi đúng số tiền mà mình đã bỏ ra mua nhà đất trên thực tế. Nếu bên mua tố cáo hành vi lừa đảo cũng không dễ thành công bởi hợp đồng "giấy trắng mực đen" đã được ký. Nếu các bên không có ý định lừa bịp nhau nhưng một khi đã ghi giá thấp để trốn thuế thì các bên vẫn có thể bị xử lý theo pháp luật vì cố tình trốn thuế.

Nếu khai đúng giá sẽ đỡ phải đối diện với các rủi ro nói trên và những tình huống phức tạp khác. Người mua sẽ dễ dàng hạch toán giá đầu vào, có cơ sở để chứng minh được nguồn thu nhập hợp pháp của mình, có cơ hội để minh bạch tài sản cho những mục đích khác như đầu tư, cho con đi du học hay xuất cảnh…

Nhiều hồ sơ mua bán nhà đất trên địa bàn TP.HCM đã bị cơ quan thuế trả lại và yêu cầu người nộp thuế kê khai đúng giá trị chuyển nhượng - Ảnh: TỰ TRUNG

* Hành vi trốn thuế về nguyên tắc sẽ bị xử lý hình sự, phạt hành chính… tùy mức độ nhưng thời gian qua việc này có vẻ chưa đủ sức răn đe?

- Xử phạt hành chính hiện không hiệu quả, không đủ mạnh để răn đe. Để chứng minh hành vi trốn thuế của các bên liên quan, các cơ quan chức năng phải kiểm tra công phu và rất phức tạp nhưng mức xử phạt thấp thì chẳng bõ công chút nào. Vì vậy, thực tế ít có trường hợp bị xử lý hành chính về hành vi trốn thuế. Gần đây, một số vụ trốn thuế cho các trường hợp này được đưa ra xét xử thì tình hình được đánh động nhiều hơn.

Ở các nước có dịch vụ khai báo thuế phát triển, việc tìm cách để cấu trúc hợp đồng, chuẩn bị chứng từ để giúp khách hàng chịu mức thuế thấp nhất được xem là hợp pháp. Đương nhiên, việc cố tình che đậy và giả tạo trong khai báo thuế không được chấp nhận. Nên Nhà nước cần phải xác định đúng cơ sở thuế cũng như chế tài kèm theo phải đủ sức răn đe.

Ông Trương Trọng Hiểu

Có nhiều hệ lụy

* Về mặt quản lý nhà nước và thị trường, việc người dân khai không đúng giá giao dịch sẽ dẫn đến hệ lụy ra sao?

- Thất thu ngân sách nhiều khi chỉ là chuyện nhỏ. Vấn đề quan trọng là Nhà nước không đủ cơ sở thực tế để phân tích định hướng của thị trường, không kiểm soát được thị trường để đưa ra những quyết sách phù hợp, kịp thời. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua là một ví dụ.

Những chính sách Nhà nước đưa ra thời gian qua gần như đi sau tất cả các biến động thị trường và không có tác dụng kìm giá bất động sản, không khuyến khích đưa nhà đất vào sản xuất tạo ra giá trị cho xã hội.

Ở nhiều nước, hầu như tất cả các giao dịch đều được đưa đến các sàn giao dịch, nơi mà bên bán buộc hoặc lựa chọn ký gửi tài sản. Đơn cử như ở Nhật Bản, dù người chủ nhà và khách thuê là người quen nhưng khi làm thủ tục vẫn mời đơn vị môi giới. Từ đó, các thủ tục còn lại đều do bên thứ ba này xúc tiến, và đương nhiên họ chịu trách nhiệm cũng như sẽ phải đối diện với chế tài rất nặng nếu vi phạm.

Thực ra, trong một thị trường khá minh bạch thì việc che đậy giá giao dịch thực tế là không dễ vì dễ bị nghi ngờ và rà soát nên có lẽ vì vậy khả năng này ít xảy ra.

Người dân làm thủ tục thuế tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

* Vấn đề hiện nay là Nhà nước cần xây dựng tốt cơ sở dữ liệu về nhà đất?

- Qua nhiều hội nghị, diễn đàn và cuộc bàn thảo, có thể nhận thấy việc xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác về nhà đất và thu thuế bất động sản là sự mong mỏi và đau đáu của các cơ quan quản lý cũng như người dân. Thực ra, yêu cầu xây dựng bộ dữ liệu này được nói lâu rồi, ít nhất là từ sau Luật đất đai 2003 nhưng thời gian qua chúng ta chưa quyết liệt triển khai.

* Theo ông, biện pháp nào hiệu quả để người dân khai giá giao dịch thật?

- Cơ chế hai giá đất tồn tại lâu ngày đã hình thành nên tư duy hai giá trong dân. Giá nhà nước không tồn tại trong hệ thống pháp luật nhiều nước. Ngay cả nhà nước cần trưng mua đất để xây dựng các công trình hạ tầng hoặc trong các tình huống đặc biệt, giá thị trường vẫn là cơ sở, thậm chí còn tính thêm hệ số gia tăng giá trị trong tương lai.

Nhà nước kiểm soát thị trường bằng định hướng và trước hết chính mình phải sử dụng kết quả đó. Về lâu dài, Việt Nam cần nghiên cứu để định hình lại cơ chế tạo lập giá đất thống nhất.

Đồ hoạ: N.KH.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc: Buộc khai lại, 15 ngày thu thêm 222 tỉ đồng

Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 16-3, liên quan đến giải pháp để thu thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay đã chủ động chỉ đạo cơ quan thuế cũng như phối hợp với chính quyền địa phương, các bộ, ngành để thu thuế bất động sản đúng với giá chuyển nhượng bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài chính thông tin thêm trong vòng 15 ngày của đầu tháng 1-2022 qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại đã tăng thuế được 222 tỉ đồng.

"Chúng tôi đang tập trung để thanh tra những hồ sơ thuế có nghi vấn về việc chuyển giao không đúng với giá kê khai nộp thuế, không đúng với giá thực tế chuyển nhượng để thực hiện xử lý theo quy định của pháp luật, kể cả các dự án bất động sản". -Thành Trung-