Đánh thuế tài sản, nhà ở (hoặc thuế bất động sản thứ 2 trở lên) là cách làm theo xu hướng toàn cầu. Hiệu quả đầu tiên thấy rõ nhất là sẽ giảm đầu cơ trong thị trường bất động sản.
PGS.TS Võ Trí Hảo, hiệu trưởng Đại học Gia Định, chia sẻ với Tuổi Trẻ như trên sau khi Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ… Ông Hảo nói:
- Đặc trưng của đầu cơ là nắm giữ một lượng bất động sản nhiều hơn nhu cầu sử dụng để bán lại. Nếu phải chịu thuế bất động sản thứ 2 trở đi thì trong thời gian chưa bán lại được, chủ nhà phải chịu một khoản thuế nhất định làm cho lợi nhuận bị giảm đi một chút. Lúc đó, người ta phải cân nhắc tiếp tục đẩy vốn vào bất động sản hay chuyển hướng sang đầu tư cho lĩnh vực công nghiệp, sản xuất khác.
Đánh thuế tài sản, nhà ở (hoặc thuế bất động sản thứ 2 trở lên) có thể sẽ giúp giảm đầu cơ bất động sản - Ảnh: TỰ TRUNG
Giảm đầu cơ, giảm lãng phí đất đai
* Người Việt quan trọng chỗ ở, người chưa có chỗ ở sẽ dành dụm để mua nhà, người có nhà muốn mua thêm dành cho con cháu. Đánh thuế vào tất cả các bất động sản thứ 2 trở lên có hợp lý?
- Cái chính là ở đây thuế này sẽ có tác động cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững để giảm lãng phí. Các nhà kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục có lời. Thị trường bất động sản lúc đó sẽ chuyển hướng, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ được chú trọng hơn. Nếu giá thuê nhà rẻ, có lợi hơn thì người dân sẽ chuyển từ xu hướng mua nhà ở sang thuê nhà.
Đây là loại thuế nên thiết kế chỉ nhắm vào người giàu, đầu cơ. Khi một chủ thể nào đó có bất động sản thứ 2 trở lên thì đánh thuế để giảm đầu cơ.
Với lo ngại người có nhiều nhà, đất chuyển tài sản cho anh em, họ hàng đứng tên và gia tăng tranh chấp, theo tôi, chính sách hướng đến bảo vệ quyền lợi của những người trung thực. Còn người đã có ý trốn thuế thì để họ gánh chịu lấy những rắc rối.
* Vấn đề được nhiều người đặt ra là Nhà nước đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên thì giá nhà, đất có giảm hay không?
- Theo tôi nghĩ, trong 2-3 năm đầu, Chính phủ sẽ ban hành thuế suất không cao vì không muốn sắc thuế này gây cú sốc, thời điểm này người nắm giữ nhiều nhà, đất có thể quan sát nghe ngóng. Sau đó, nếu Chính phủ kiên quyết hơn thì giá nhà, đất sẽ giảm. Sau 2-3 năm người nắm giữ nhà, đất sẽ bán ra nhiều, ít người mua đầu cơ thì giá bất động sản giảm, người nghèo có nhiều cơ hội có nhà hơn.
Quan trọng là đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, giảm lãng phí. Nhiều khu vực như Mỹ Phước của Bình Dương đã phát triển dự án nhà ở gần 20 năm nhưng phần lớn nền nhà vẫn là đất trống, người ta mua đi bán lại vẫn có lãi cao nên không xây nhà. Vì người mua cũng đầu cơ mà người bán cũng trong giới đầu cơ. Nếu như thị trường ít đầu cơ đi thì doanh nghiệp sẽ không để đất hoang mà khai thác tạo hiệu quả kinh tế lớn hơn cho xã hội.
* Đầu cơ cũng là một yếu tố của thị trường. Hạn chế đầu cơ, liệu khoản thu từ bất động sản cho đầu tư phát triển có giảm? Và theo ông, đánh thuế bất động sản thứ 2 mức nào là phù hợp?
- Về nguyên tắc trong kinh tế, nếu muốn người ta không bỏ tiền vào bất động sản thì phải đánh thuế ở mức làm sao để người đầu cơ bất động sản không có lãi hoặc không lãi nhiều bằng đầu tư vào những lĩnh vực được khuyến khích, không bị đánh thuế…
Tôi nghĩ số thu từ bất động sản lâu dài sẽ tăng. Hiện Nhà nước chỉ thu được thuế khi có giao dịch. Bây giờ người có nhà mới vẫn giữ nhà cũ 20 năm thì Nhà nước không thu được đồng thuế nào vì không giao dịch. Nếu có thuế bất động sản thì họ có sử dụng nhà hay không, có giao dịch hay không, Nhà nước vẫn thu thuế đều hằng năm.
* Người mua đất, nhà đã đóng tiền sử dụng đất, nay đóng thuế bất động sản thì có thiệt thòi không?
- Tiền sử dụng đất ban đầu như một khoản để trả khi mua hàng. Nhưng loại hàng anh mua là hàng cao cấp, phải san sẻ bớt cho ngân sách. Đó là nguyên tắc trong điều hành tài chính của xã hội.
PGS.TS Võ Trí Hảo
Cần nhiều luật đi trước thuế tài sản
* Thuế bất động sản có ảnh hưởng tới người nghèo? Nếu đưa ra thuế bất động sản thứ 2 có cần điều chỉnh quy định gì không?
- Khi nhà, đất rẻ thì người nghèo có cơ hội được sở hữu nhà tốt hơn. Khi ngân sách thu được nhiều hơn thì Nhà nước quay lại đầu tư các cơ sở hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, có nhiều phúc lợi cho phát triển giáo dục, y tế. Nhiều nước trên thế giới xem thuế đánh vào bất động sản tương tự như thuế du thuyền, thuế máy bay cá nhân, là dạng hàng hóa cao cấp (nếu bất động sản đó không được đưa vào danh mục nhà cho thuê).
Song song thuế tài sản hoặc bất động sản, pháp luật nhiều quốc gia có phân loại nhà xây dựng chuyên cho thuê với thuế suất khác và họ có chính sách bảo vệ người đi thuê nhà.
Theo tôi, trước hết cần ban hành luật về nhà cho thuê để bảo vệ quyền lợi của người đi thuê nhà. Cơ chế bảo vệ được người đi thuê nhà chặt hơn: như điều kiện chấm dứt hợp đồng, điều kiện tăng giá thuê...
Chính sách thuế thu trên bất động sản thứ 2 trở lên đạt được rất nhiều mục tiêu: tái phân bố nguồn vốn xã hội; giảm khoảng cách giàu nghèo, giảm đầu cơ đất đai, tạo cơ hội cho người nghèo tiếp cận bất động sản, tái cơ cấu dân cư…
Thuế đánh vào bất động sản thứ 2 nên để lại cho các địa phương, nó giúp giải quyết vài "căn bệnh" của xã hội đương thời. Ví dụ khu vực mật độ dân số cao hay cần bảo tồn không gian cảnh quan thì thuế suất sẽ cao… Khi thuế tăng, địa phương có nguồn thu cao, ngân sách trung ương hỗ trợ sẽ ít đi… Chứ không phải một huyện muốn thành thị xã hay thành phố thì trung ương phải rót thêm nhiều vốn để đầu tư hạ tầng.
Khi đánh thuế bất động sản - nhà ở thứ 2 trở lên cần lưu ý tới đặc thù xã hội Việt Nam - Ảnh: Q.ĐỊNH
Giá đất tăng đều, khó hạn chế đầu cơ
Quyết định 2161 ngày 11-12-2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đặt ra ba mục tiêu chính để phát triển nhà ở. Trong đó có mục tiêu phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.
Thế nhưng, số liệu được Bộ Xây dựng công bố, chỉ trong thời gian ngắn từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2021, đất nền Hà Nội khu vực huyện Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì 45%; một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%. Ngoài ra, nhiều nơi như Thanh Hóa, TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; TP Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn.
D.N.HÀ- B.NGỌC
Ông Nguyễn Hồng Hải (nhà đầu tư bất động sản):
Không nên... đánh thuế!
Hiện tại, rất nhiều người có bất động sản thứ 2 nên nếu Nhà nước đánh thêm thuế thì người kinh doanh bất động sản lại xem như thêm một loại chi phí và tính tất cả vô giá bán.
Hiện tại, lạm phát của Việt Nam tương đối lớn, nên bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn, người có tiền vẫn sẽ đi mua bất động sản nhiều hơn. Khi bán, người ta phải bán giá cao hơn hoặc ít nhất là bằng chi phí đã bỏ ra bao gồm chi phí lạm phát, chi phí thuế, đầu tư. Thực tế hai năm nay, phân khúc nhà phố ở TP.HCM có chựng lại so với những năm trước, tức người mua không nhiều nhưng giá nhà năm sau luôn cao hơn năm trước 15%.
Thứ hai là tâm lý của người Việt Nam luôn muốn sở hữu bất động sản làm cho thị trường luôn có nhu cầu nên giá nhà, đất sẽ khó giảm, thêm thuế chỉ làm bất động sản tăng giá chứ ít người chịu… bỏ bớt.
Theo tôi, thay vì tăng thuế bất động sản, cần làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn bằng cách đưa giá đất nhà nước sát với giá thị trường và lấy giá đó là cơ sở để thu các loại thuế, phí với mức thu phù hợp.
TS Nguyễn Văn Đáng (Viện xã hội học và phát triển, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh):
Có phương án thuyết phục người dân
Khi coi sở hữu toàn dân về đất đai là bất biến thì cũng khó mặc nhiên thu thuế tài sản. Bởi người dân không sở hữu tài sản đất, chỉ có quyền sử dụng mà thôi.
Tuy vậy, chúng ta vẫn xác định được ai sở hữu ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất lâu dài. Nên có thể vẫn thu thuế tài sản nhưng cần tính tới phương án thuyết phục người dân. Hiện Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng... đất đai, nói thẳng ra cũng gần tương đương với quyền sở hữu đất đai ở các nước. Nhưng khi Nhà nước cần thì có thể thu hồi đất theo bảng giá Nhà nước ban hành. Nên trước khi nghĩ tới việc đánh thuế tài sản với đất đai để chống đầu cơ, cần điều chỉnh quy định về quản lý đất đai.
Tại các địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành vẫn ban hành khung giá đất áp dụng cho 5 năm, rất nặng tính hành chính, trong khi giá đất theo thị trường thì tháng này và tháng sau đã khác nhau.
Hầu hết hội đồng giải phóng mặt bằng phục vụ thu hồi đất đai đều do chính quyền địa phương lập ra. Công cụ thu hồi đất hiện nay nặng tính hành chính, áp đặt, cần hướng đến sử dụng các công cụ thị trường, để các chủ thể ngoài nhà nước được tham gia vào định giá, thu hồi đất đai. Cơ quan quản lý nhà nước can thiệp quá sâu vào thị trường đất đai rất dễ xảy ra tình trạng thao túng, lợi dụng kẽ hở luật pháp để trục lợi từ đất đai.
Cần nghiên cứu, đưa ra một phương án phù hợp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân có quyền sử dụng đất đai, như vậy mới thuyết phục được họ đóng thuế tài sản khi sở hữu đất đai.
B.NGỌC
Tốc độ tăng giá đất cao hơn thuế phí phải nộp
Ôm 10 lô đất ở tại khu vực Mê Linh (Hà Nội) cả chục năm qua, anh N.H.N. cho biết hồi cuối năm 2021, đầu 2022 anh đã đẩy đi được 3 lô, kiếm được chênh lệch cả tỉ đồng/lô. Lựa chọn bỏ tiền gom đất chờ tăng giá theo anh N.H.N. có nhiều lý do: "đất không đẻ ra đất", trong khi tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, hạ tầng đô thị vùng ven ngày càng phát triển thuận lợi, số người đổ về thủ đô lập nghiệp ngày càng tăng…
Về các khoản thuế, phí phải nộp khi ôm đất nền, theo anh N.H.N. rất thấp, ngoài khoản thuế đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm từ 0,03 - 0,15% theo bảng giá đất nhà nước thì người sở hữu đất đai gần như không phải đóng thêm bất kỳ khoản thuế phí nào.
Khoản tiền lớn nhất phải nộp, theo anh N.H.N., là khoản thuế chuyển nhượng đất, quyền sở hữu nhà bằng 2% giá trị kê khai (chênh lệch chút xíu so với khung giá đất Nhà nước ban hành). Bên cạnh đó là khoản lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng cũng không quá lớn.
Nhiều lô đất đã có chủ tại khu vực Mê Linh, Hà Nội đang "bỏ hoang" - Ảnh: T.K.
Giá trị thuế phí phải nộp khi "ôm đất" chờ tăng giá theo anh L.T.A. - một nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội, là "không thấm vào đâu" so với tốc độ tăng giá chóng mặt của đất đai. Vì vậy, hiện hầu hết nhà đầu tư "ôm đất" đều không lo đến nghĩa vụ thuế, phí phải đóng hằng năm.
Anh Nguyễn Văn Toàn, chủ một doanh nghiệp tư nhân ở Hà Nội, cho hay trước đây anh cũng tập trung đầu tư vào sản xuất. Nhưng rõ ràng, với rất nhiều rủi ro, thủ tục phải hoàn thành, rồi có rất nhiều cơ quan, đơn vị có thể đến hỏi thăm doanh nghiệp bất cứ khi nào, nên khi có vốn anh đầu tư thêm vào đất đai để "đi hai chân". Anh Toàn cho rằng muốn giảm đầu cơ đất đai, Nhà nước cần thúc đẩy giảm chi phí kinh doanh, tăng hấp dẫn bằng thuế, phí, các công cụ khác để kích vốn vào sản xuất. Chứ đánh thuế bất động sản cao mà môi trường đầu tư kinh doanh vẫn rủi ro thì vẫn khó đạt mục đích, chỉ giúp Nhà nước tăng thu, trong khi tăng chi phí xã hội…
Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, tình trạng "ôm đất" ở nhiều khu vực chờ lên giá vẫn phổ biến, vì nhiều lý do chứ không hẳn là đầu cơ.
BẢO NGỌC - TIẾN MẠNH.
Đánh thuế, cũng nhiều quan điểm
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Khánh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN - cho rằng thị trường bất động sản luôn có cả người mua để sử dụng và người mua để đầu tư.
Cần có lộ trình thực hiện
Theo ông Khánh, với đầu tư kinh doanh bất động sản hiện Nhà nước đã đánh thuế đầu vào như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng, phí trước bạ…, các chi phí đầu vào này đều được tính vào giá nhà ở. Nếu Nhà nước "bóp" chặt quá, "bóp" một cách đột ngột có thể dẫn tới thị trường bị ảnh hưởng nặng nề, rơi vào tình trạng đóng băng, không có mua bán. Trong khi nguồn thu của các địa phương hiện nay có một phần không nhỏ từ thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất.
Đầu tư bất động sản phải có chênh lệch địa tô thì thị trường mới hấp dẫn được nhà đầu tư, giờ đánh thuế ngay với căn nhà thứ 2, hoặc với người mua sở hữu nhà đất sẽ ảnh hưởng lớn, nên theo ông Khánh, để đánh thuế nhà, thuế tài sản, cần một lộ trình từ 3-5 năm, làm dần.
Cũng theo ông Khánh, khi đánh thuế bất động sản - nhà thứ 2 trở lên cần lưu ý tới đặc thù xã hội VN. Các nước phát triển họ có chế độ lương, đóng bảo hiểm cao. Nhưng ở VN chế độ lương hưu, phúc lợi xã hội khi lao động nghỉ hưu khá thấp, trượt giá lớn, nhiều người có căn nhà thứ 2 để cho thuê như một phần bảo đảm cuộc sống. Nên việc đánh thuế tài sản, thuế căn nhà thứ 2 trở lên cần cân nhắc cả yếu tố xã hội để có lộ trình, mức độ thực hiện phù hợp.
Nhân viên bất động sản giới thiệu dự án cho khách hàng - Ảnh: Q.Đ.
Nên đánh thuế cả đất và nhà!
Về vấn đề đánh thuế tài sản, thuế nhà, ông Nguyễn Văn Được - tổng giám đốc Công ty kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín - công nhận đánh thuế tài sản sẽ ngăn tình trạng lãng phí đất đai hiện nay.
Tuy nhiên, cần cân nhắc hạn mức đánh thuế cho phù hợp, ví dụ thuế tài sản với nhà đất cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu vượt định mức diện tích nhà đất phải đóng thuế, người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế tài sản, chứ không nên quy định đánh thuế tài sản với căn nhà thứ 2 trở lên. Bởi người có căn nhà thứ nhất 30m2 và người có 2.000m2… giá trị tài sản hoàn toàn khác nhau.
"Theo tôi, thông thường ở vùng nông thôn định mức nhà, đất ở khoảng 70m2/người, ở đô thị khoảng 50m2/người là hợp lý. Việc đánh thuế tài sản cần căn cứ trên tổng giá trị tài sản, như vậy có một, hai hay nhiều bất động sản, cứ vượt hạn mức quy định là phải đóng thuế", ông Được khuyến nghị.
Cùng quan điểm này, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế - khẳng định đánh thuế nhà, thuế tài sản là phải đánh với mọi tài sản, vì rất khó chứng minh được đâu là căn nhà thứ 2. Như vậy mới bảo đảm sự công bằng xã hội. Vì sẽ có vô số tình huống phức tạp khác như mua nhà đất nhờ người khác đứng tên tài sản, cơ sở dữ liệu về nhà ở chưa rõ ràng… Thực tế, người nghèo, thu nhập thấp thường chỉ có nhà ở thu nhập thấp, giá trị nhà đất thấp nên thu thuế không bao nhiêu.
Đánh thuế tài sản với mọi sản phẩm nhà đất có thể hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ nhà đất. Nhưng để bảo đảm sự công bằng, cần xây dựng định mức sở hữu nhà đất phải chịu thuế.
Chưa nên áp thuế nhà ở hình thành trong tương lai
Về cách thu thuế tài sản, theo ông Được, cần căn cứ trên giấy tờ, ai đứng tên sở hữu tài sản thì có nghĩa vụ đóng thuế. Với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai phải cân nhắc do tài sản chưa hình thành, chưa có quyền sở hữu. Trường hợp áp thuế với nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ dự án, chủ đầu tư phải chịu vì họ đang sở hữu. Như vậy cũng khuyến khích chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án, bàn giao quyền sở hữu cho người mua.
BẢO NGỌC
Nguồn: D.N.Hà/thanhnien.vn
