Sau khi “gõ búa” trúng đấu giá, bên trúng phải đóng luôn 20% được tính trên cơ sở giá trúng. Đó có thể là giải pháp để ngăn bỏ cọc đấu giá đất.
Thời gian qua, nhiều địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, đây cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhiều đối tượng tranh thủ kiếm lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Họ bỏ giá cao bất thường để trúng đấu giá, sau đó sẵn sàng bỏ cọc nếu như không đạt được mục đích.
Sau khi gây choáng váng giới đầu tư bất động sản, đã có 2 doanh nghiệp bỏ cọc với 2 lô đất tại Thủ Thiêm, 2 doanh nghiệp còn lại cũng chưa đóng tiền dù đã đến hạn
Rầm rộ bỏ cọc đấu giá
Sau phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Xương, Thanh Hóa thời điểm tháng 9/2021 vừa qua, UBND huyện đã phải ký quyết định hủy kết quả đấu giá 35 lô đất do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền.
Ông Nguyễn Đình Dự, Phó chủ tịch UBND huyện Quảng Xương cho biết, khoảng từ tháng 2 - 6/2021, bất động sản Thanh Hóa bỗng dưng sốt mạnh.
Đất ở các địa phương thuộc huyện Quảng Xương, nhất là các xã vùng biển khi đưa ra đấu giá đều bán rất nhanh, giá trúng thường cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với giá sàn.
Tuy nhiên, những người trúng đấu giá đến thời điểm phải nộp tiền theo quy định thì… “bỏ chạy”, chấp nhận mất cọc.
Tương tự trên địa bàn huyện Thọ Xuân, Thanh Hóa, chính quyền huyện này cũng đã phải hủy kết quả 46 lô đất vì bên trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bỏ cọc.
Được biết, 46 lô đất trên có giá khởi điểm khoảng 250 triệu đồng/lô, quá trình đấu giá đã được đẩy lên 1 - 1,4 tỷ đồng/lô, gấp 4 - 6 lần so với giá khởi điểm.
Tại huyện Yên Dũng, Bắc Giang, toàn huyện có 477 lô đất được đấu giá thành công. Tổng giá trị theo giá trúng đấu giá là gần 954 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm hơn 363 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến hạn đóng tiền thì có 77 lô đất khách hàng bỏ cọc (gần 147 tỷ đồng).
Điểm chung với các lô đất trúng đấu giá là khách hàng trả giá quá cao. Có nhiều lô đất tăng gần gấp đôi mức giá huyện đưa ra, không phản ánh đúng giá trị thực của các lô đất trên thị trường.
Mới nhất là sự việc hai doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, gây xôn xao dư luận (mức giá cao nhất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2).
Hệ lụy từ “thổi” giá đất
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu bày tỏ quan ngại, kết quả trúng đấu giá bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Nếu xác định giá đất theo giá thị trường trên cơ sở giá đất đấu giá “thổi” ở mức cao để tính tiền sử dụng đất sẽ gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, đặc biệt là các chủ đầu tư ký hợp đồng huy động với đối tác.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.
“ Quy định về giá đất, giá để tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất đã là giá phổ biến trên thị trường. Giá của 1 lô đất mà người đấu giá trúng sau quá trình đấu giá là giá cá biệt. Giá cá biệt không thể đại diện cho thị trường. Do đó người dân không thể căn cứ vào giá cá biệt để đòi bồi thường thêm, cũng như Nhà nước không thể lấy giá cá biệt để làm cơ sở thanh tra, kiểm tra, kết luận về hoạt động định giá đất.
Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai”
“Chẳng hạn một lô đất đang thế chấp ngân hàng được định giá 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp đã được vay 650 tỷ đồng, bằng 65% giá trị tài sản thế chấp. Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu, doanh nghiệp được vay thêm 4.550 tỷ đồng, điều này sẽ đẩy rủi ro về phía ngân hàng”, ông Châu dẫn chứng.
Theo ông Châu, hiện tượng này còn gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại hay tạo hiệu ứng găm hàng chờ tăng giá, trong khi giá neo ở mức cao không bán được, dẫn đến tăng tồn kho bất động sản…
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng cho rằng, mức giá đấu giá được nâng cao khiến cho các doanh nghiệp vừa nhảy vào thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn lớn, đó là giá đền bù GPMB sẽ tăng lên rất cao.
Hiện cơ chế đền bù GPMB đã phức tạp, nay nếu lại tăng cao nữa thì sẽ khiến cho việc gia nhập thị trường của những doanh nghiệp yếu thế, các tập đoàn nhỏ vô cùng khó khăn.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết, trong những ngày vừa qua, giá chào bán đất Thủ Thiêm đã tăng từ 30 - 40%, thậm chí có nơi đến 60%, đẩy thị trường bất động sản nơi đây đóng băng vì người mua và người bán đều có tâm lý nghe ngóng nhiều hơn.
Quy định lại 20% tiền đặt cọc
Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đã bộc lộ những bất cập. Các doanh nghiệp đang “lách” từ việc được phép tham gia đấu giá cao, sau đó bỏ cọc và chịu phạt. Tuy nhiên mức phạt lại không đủ sức răn đe.
Do đó ông Tuyến cho rằng, những doanh nghiệp nào tham gia đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên “lưu vết” nhằm đánh giá năng lực. Thậm chí cần quy định từ 5 - 10 năm đơn vị đó không được tham gia đấu giá nữa.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT cho rằng, mỗi đối tượng tham gia đấu giá đều có lý do riêng để quyết định mức giá đưa ra. Việc giá càng cao thì Nhà nước sẽ càng có thêm nguồn thu.
“Tuy nhiên, chưa ai có thể hình dung giá đấu có thể lên đến 2,4 tỷ đồng/m2. Do đó, pháp luật cần hoàn thiện thêm để làm sao ngăn chặn được chuyện bỏ cọc, bỏ giá quá cao”, ông Chính nói.
Theo ông Chính, tới đây pháp luật về đấu giá đất cần quy định lại về 20% đặt cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay 20% đặt cọc được tính dựa trên mức giá khởi điểm.
Tới đây cần quy định lại, trước khi đấu giá thì 20% tính trên mức giá khởi điểm là khoản đặt cọc để tham gia đấu giá. Sau khi “gõ búa” trúng đấu giá, bên trúng phải đóng luôn 20% được tính trên cơ sở giá trúng.
Ông Chính dẫn chứng câu chuyện của Tân Hoàng Minh, giá khởi điểm lô đất 3-12 Thủ Thiêm là 2.942 tỷ đồng, Tân Hoàng Minh chỉ phải đặt cọc 20% là 588 tỷ.
Nhưng nếu quy định lại, sau khi Tân Hoàng Minh trúng đấu giá phải đóng ngay 20% tiền cọc dựa trên cơ sở giá trúng đấu giá (24.500 tỷ đồng), tương ứng 4.900 tỷ đồng. Như vậy thì chắc chắn bên tham gia sẽ không bỏ cọc và cân nhắc thật kỹ trước khi tham gia đấu giá.
“Bên cạnh đó cũng cần quy định lại, rút ngắn thời gian đóng tiền đấu giá”, ông Chính nói và cho biết thêm, chính sách bồi thường cho người dân cũng cần rà soát lại, làm sao cho sòng phẳng, thỏa đáng, tránh khiếu nại, khiếu kiện.
Đề cập đến giải pháp “siết” việc “thổi giá” tự do ngoài thị trường, ông Chính cho rằng, chỉ bằng quy luật cung - cầu mới có thể kiểm soát hoạt động này. Đơn cử như giá tăng thì phải thêm nguồn cung, đưa nhiều hàng ra thì giá sản phẩm sẽ giảm...
“Tuy nhiên, Nhà nước cũng có thể có thêm những quy định như: Giao dịch không dùng tiền mặt mà phải dùng tài khoản; chứng minh được nguồn tiền mua bất động sản; siết chặt tín dụng bất động sản, cho vay tín dụng phải căn cứ vào tính hiệu quả, giá trị thực, phù hợp với thị trường”, ông Chính nói.
Xử lý hình sự nếu bỏ cọc gây hậu quả nghiêm trọng?
Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, cần phải thẩm định năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, không thể để trường hợp chỉ có 10 - 20% vốn lại đi đấu giá đất gấp 5 - 10 lần giá trị tài sản rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường. Thậm chí, cần bổ sung quy định xử lý hình sự nếu đấu giá, bỏ cọc gây hậu quả nghiêm trọng đến kinh tế, xã hội./.
Nguồn: Nguyễn Hùng/baogiaothong.vn
